在下个月即将举行的2025年上海第七批次集中土拍中，最值得关注的土地无疑是杨浦区N090601单元I4-01地块，起拍楼板价7.2万每平，为七批次中最高的一幅地块。
地块位于杨浦区内中环区域的东外滩板块，属于滨江九宫格中的一幅，在整个东外滩板块中算是比较好的位置。
区域最大的卖点在于成片开发+产业支撑+滨江资源。整个九宫格都处于开发阶段，城市界面将会非常新，周边产业有哔哩哔哩、美团、星空华为等，距离黄浦江步行时间在20分钟内。
因此，无论是开发商还是购房者对于这片区域都非常认可，九宫格中已开发的项目有保利海玥外滩序BUND98和中建壹品浦江之星，都是日光盘级别。
之所以如此热门，一方面是上述提及的三大区域优势，另一方面则是因为不断上涨的地价和房价。
以集中土拍为例，外滩序所在地块成交于去年底，保利发展和上海建工联合体溢价率17%获得，成交楼板价约8.2万每平，地块位于内中环区域中更靠近内环的部分。
今年5月份，杨浦内中环区域中更靠近中环的部分也有土地成交，保利置业当时拿地楼板价为8.02万每平，溢价率26%。
一个月后，杨浦内环内又成交了一幅地块，保利发展溢价35.8%斩获，成交楼板价9.55万每平，刷新地价纪录。
由此可以看出，杨浦东外滩地价始终处于上涨趋势，开发商为了保证自身楼盘销量，会最大可能抬升地价。当然，产品方面也会跟进，提高得房率来平摊价格，让购房者在付出更多资金的同时不会感到吃亏。
因此，根据目前的土拍逻辑，9月初将拍卖的杨浦区N090601单元I4-01地块最终成交楼板价大概率会落在8.5-9万每平区间，对应溢价率为20-30%。
拿地企业方面，保利发展是最大热门，其已经占据先手，按照其区域深耕的特性，继续拿地是最安全的选择，毕竟外滩序开盘后仍有大量购房者没有买到，保利完全可以复制黏贴成功模式。
其他房企想要虎口夺食，就需要付出很大代价，纵观有资金实力一拼的几家央企，似乎各有各的侧重点，不会硬刚这幅地块。而那些地方国企想要战胜保利，难如登天。
附：2025年上海七批次土拍名单
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