大家好，我是狗哥。一个不写广告，爱写重庆楼市八卦的专业狗仔。
今天，我们把目光聚焦到重庆两江四岸。
大家都知道，2018年“两江四岸”开始提出治理，滨江沿线的住宅暂缓开发，核心地带原则上不再新建高层住宅。
就在最近，两江四岸有新动作，不仅有多个地块亮相，就连南滨路“沉睡”15年的烂尾项目都将被盘活。
作为楼市八卦“急先锋”的狗哥，怎能错过一线吃瓜的机会，那自然是要去现场亲自看看的。
接下来，废话不多说，狗哥就带大家一起，沿着江岸线，看看地块和项目的最新现状。
01
龙湖入局
“沉睡”地块将被激活
7月25日，重庆市公共资源交易网显示，“成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司”成为黄葛渡（江湾）一期项目代建代销的第一中选候选人。
黄葛渡（江湾）项目，可能鲜有人知道，曾经规划要打造超高层双子塔建筑，不过由于开发商债务问题，已经在南滨路“沉睡”15年之久。
项目旁边是相当有名的“长江国际写字楼”，不少年轻人在周边打卡拍照。这栋写字楼出圈的主要原因，因为它不仅是TFBOYS的出道地，更是是时代少年团的训练基地。
看到热情洋溢的他们，狗哥才觉得自己真的是老咯。
继续说回项目。
为了大家看着更清晰，狗哥以时间线的方式，简单梳理出项目的前世今生，以及它为什么会烂尾的原因。
2008年，协和地产集团 （上海）有限公司旗下的重庆江湾房地产有限公司以4.7亿元，拍下重庆南坪组团D分区D4-7-1/02、D4-7-2/02号宗地。
项目位置示意
宗地占地面积约121.34亩，规划建筑面积约52万㎡，容积率5.52。用地性质为住宅兼商业商务等。
折算下来，楼面价约为903元/平，项目命名为“江湾国际项目”。
2009年9月，协和集团董事局主席向相关部门提出3个概念方案，申请该项目的建筑规模由52万平方米增加至140万平方米，其核心要点是修建全球最高摩天双子塔和高空商业街。
2010年，相关部门研究同意该公司申请，项目在2010年修订土地出让合同。
调整之后，江湾国际项目土地出让总价款，调整为12.8845亿元，扣除已缴土地出让价款4.7亿元后，江湾房地产公司还应一次补缴土地出让价款8.1845亿元。
合同修订后，江湾国际项目没有启动。
2018年，根据公共利益需要和高质量发展的规划要求，江湾国际项目规划建筑规模调减为不超过76万平方米。其中，居住不超过53.2万平方米。
2023年，流拍多次的江湾国际项目，被颐天康养产业以39.48亿拍下。
“全球最高双子塔”的宏大叙事已成过去时，龙湖以“代建代销”的角色加入时，预示着烂尾项目迎来转机。
根据《黄葛渡（江湾）一期项目代建代销比选公告》显示，本次代建范围为项目一期。计容面积约7万方，主要为高品质住宅、配套商业和车库等。
那么，龙湖会在这里做什么？
狗哥猜想，大概率还是四代宅，而且很可能是龙湖旗下高端序列的代表作。
这块地在南滨路中段、临江，且周边配套成熟。这样的土地条件，去做高低配或者小面积段产品，本身就是一种错配。
龙湖应该会在户型设计上把江景资源利用到最大化，比如大面积的玻璃幕墙和宽景阳台。
社区的打造上，应该是营造高品质的园林和功能丰富的业主会所，形成一个内外兼修的居住空间。
说白了，黄葛渡项目，就是龙湖用来在南滨路树立新样板的作品。
当然，一切都纯属个人猜想，最终落地还是以实际呈现为准，接下来就看龙湖的发挥了。
02
时隔4年，南滨路再供新地
看完江湾国际项目，狗哥紧接着赶往东原1891时光道。
和黄葛渡的“存量盘活”不同，这片区域是住宅用地供应。
宗地为“南岸区F02单元02街区”，二类居住用地兼容文化设施用地。
来源，重庆市公共资源交易网
图源网络，宗地大致位置
狗哥看了宗地所在片区，位于东原1891时光道商业后面、过条马路是烟雨公园；周边都是成熟且入住多年的小区。
这个地块有哪些看点呢？
首先，它是南滨路时隔4年之后，再推的住宅用地。
其次，宗地容积率1.99、土地面积37.78亩，在南滨路这样发展已相当成熟的城市滨江带，能够有一块面积适中、低容积率的地块，在近年来两江四岸土地供应中已不多见。
综上来看，宗地是有打造高端项目的基底，对于未来产品，应该会以低密度产品为主，如大平层、洋房等，还或许是四代宅。
地块周边有体量庞大的和黄御峰小区，且持续有供应，因此也会倒逼地块的开发要和区域现有产品形成差异化和物理形态上的区隔。
另外，宗地起拍总价近4.3亿元，起始楼面价8600元/㎡，代表所面向的，是资金实力雄厚、且拥有成熟高端产品线的开发企业。
它会被哪位房企收入囊中呢？9月1日，答案就会揭晓。
03
巴滨路上的“留白地”
最后，狗哥来到巴滨路片区。
从南滨路过渡到巴滨路，狗哥的感觉是，这边的江岸线留白更多，生态感也更强。
巴滨路共有两个地块亮相，都属于重庆交通资源开发有限公司。和南滨路地块公开拍卖不同，采取更为灵活的“寻求意向投资”模式。
简答来说，这种模式更侧重于前期的市场沟通和资源匹配，反映国资平台在盘活存量土地资产上的新尝试。
先看巴滨路B17-2等地块。
来源，重庆锐理数据
三宗土地紧邻马桑溪大桥，合计总面积约248亩，均为二类居住用地。
体量上来看，具备打造大型滨江住区的底子。更合理的产品会是多层洋房、小高层，甚至是叠拼类别墅等低密度形态。
狗哥观察地块周边，居住成熟度是有的，像融汇半岛、恒大御景湾和招商依云江湾等小区已经接房多年。
但是在交通和商业配套上有短板。轨道离得不近、且没有大型的购物中心，依靠的是小区底商。
地块的未来，是机遇与挑战并存，且高度依赖操盘方的产品兑现能力和城市基建的远期发展。
再来看巴滨路L15-1等地块。
来源，重庆锐理数据
这三宗地的开发，不需要很宏伟，关键是要和周边环境和谐共生，并成功地“唤醒”整个片区的活力。
片区一方面是没有大型商业，另一方面楼龄大的小区也多，所以打好“组合拳”很重要。两块商住用地提升整个片区的外部价值和便利性，住宅用地升级居住品质。
这，就要高度依赖于开发商的“精细化操盘能力”。
走完四个地方，狗哥的感觉是，重庆两江四岸，正站在一个新旧周期的交界点上，接下来的变化将是根本性的。
不管是龙湖入局黄葛渡（江湾）项目、南滨路地块上线，亦或是巴滨路地块的亮相，都不是孤立动作，都将为2025年重庆楼市的下半场，写下值得关注的篇章。
夏日炎炎，探盘不易，感谢大家关注重庆楼市。你们的点赞和转发，就是狗哥跑在楼市一线的最大动力。
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